来源：城市战争

甲级写字楼的存量、租金、空置率，直接体现了一座城市高端服务业的发展水平，其租金变化也直接反映了一座城市的商务活力。

下面我们从租金水平来看谁是中国商务第一城？从写字楼租金水平来看，主要城市可以分为三档。北京独占一档，是中国（内地）目前唯一超过10元/㎡/天的城市。显示北京作为中国商务第一城的地位，不可撼动。沪穗深租金差距缩小到近年来的最小值，差不多可以一起归纳到第二档，平均租金为6.6元/㎡/天，只相当于北京的56%。杭州、南京、重庆为第三档，平均租金为3.29元/㎡/天，相当于沪穗深的1/2。

 从产业结构看，北京是中国（内地）服务业占比最高的城市，达到83.5%。相比而言，上海、广州、深圳的占比分别是72.7%、71.62%、60.9%。不仅如此，北京还是全球世界500强企业最多的城市，拥有56家世界500强企业，吊打纽约、伦敦和东京。相比而言，上海7家，深圳7家，广州3家。根据美国《财富》杂志2019年的世界500强企业榜统计得出。

作为中国服务业产值最高的城市，同时也是世界500强企业最多的城市，北京市场对写字楼的需求自然是最强烈的，其租金遥遥领先也就不奇怪了。一季度国内主要CBD租金排名，北京金融街以700元//㎡/月，稳居全国第一，中关村以401.79元排名全国第二，横扫国贸、陆家嘴、福田CBD、珠江新城等CBD。即使放在全球，北京写字楼的租金水平也是名列前茅的。其中，上海和北京的甲级写字楼存量面积均超过1000万平方米，而深圳、广州大约只有京沪的1/2，均在500万平方米左右。

      受疫情影响，一线城市写字楼平均租金二季度集体下跌，北上深平均租金水平创三年最低。其中，北京环比降幅最大为4.5%，上海降幅3.7%，深圳降幅2.7%，广州抗跌能力最强，降幅为0。办公市场租金环比涨幅,七大城市中，只有重庆租金环比上涨。值得一说的是，一线城市写字楼租金下跌，并非疫情期间才出现的现象。从2018年2季度起，一线城市办公市场就一直处于下行态势，到现在已连续8个季度下跌，总体降幅达到14%，说明最近两年企业对租金的承受能力持续下降。

2017-2020一线城市写字楼市场租金变化

租金下降的同时，空置率也在不断攀，数据显示，广州写字楼出租率全国最高，达到95.1%。也是主要城市中唯一一个出租率超过90%的城市，同时还是一线城市中唯一一个出租率没有下跌的城市。相比而言，南京、上海、深圳、重庆的写字楼出租率都没有超过20%，这意味着它们的空置率都超过20%。

二季度各城市写字楼空置存量排名：

上海写字楼空置存量最高，达到312.2万平方米，深圳空置存量达到165.1万平方米，广州空置存量最低，只有26万平方米，比二线城市还要低。相应的，广州写字楼的去化周期也是最短的，只有18个月，去化周期最长的是南京，达到103个半月。

租赁空置存量、空置率和去化周期

空置率全国最低、租金抗跌能力最强、空置存量全国最低、去化周期全国最短，所以在广州购置优质写字楼，基本不愁租的。不过，我认为广州也应该适度增加写字楼供应量了，因为广州写字楼现阶段的租金水平，相对上海、深圳已经没有低洼优势了。深圳、上海通过加大供应，实现写字楼租金的稳中有降，给企业大大减负，值得广州借鉴。所以，我一直认为，写字楼的空置率并非越低越好，广州就是空置率太低了，导致租金上的低洼优势越来越小，这在一定程度上也影响到城市的营商环境。例如，从写字楼净吸纳能力看，空置率最高的深圳，同时也是写字楼吸纳量最大的城市，说明深圳的商务活力仍然突出，空置率高更多是因为供应量大，而非经济下滑。