来源：企鹅号-安居客

2020年，楼市受疫情影响，迎来了调控政策、金融政策、房企优惠集中爆发的新阶段，被称作是购房者置业窗口期。但近期有消息称公积金或将取消，加上小户型减少疫情后房价止跌回稳，刚需买房机会何在？

公积金或将取消？

——公积金之于购房者

公积金制度于1991年上海试行，2002年正式全国实施，至今已有超20年历史。因其相较于商业贷款，房贷利率更低，且部分城市首套房首付比例也更低；同时，如果不使用公积金贷款，还可提取公积金用于补贴首付、租房、装修等。对于购房者来说特别是刚需购房者，能极大程度上的降低购房成本。

以贷款100万，20年为例进行计算。如果商贷利率4.9%且不上浮，等额本息每个月月供为6544.44元；而公积金贷款利率为3.25%，同等条件下月供仅为5671.96元。对比下来，每月少还827.48元，一年少还10469.76元，20年少还近21万！因此公积金贷款对于购房者来说，吸引力还是很大的。

——鸡肋or助力

公积金在一城一策的政策下，各城市在贷款额度、首付比例等方面均有不同。因此对于部分城市的购房者来说，公积金是实打实的实惠，而对于某些城市的购房者来说就是可有可无的存在了。

以一线城市深圳为例，个人公积金贷款最高额度为50万，以家庭为单位最高额度90万，相较于深圳普遍300万-800万的房价，公积金贷款似乎如果要用于贷款，首付压力就会很高。

根据2019年5月31日住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2018年年度报告》（下称《公积金报告》），截至2018年末，缴纳的住房公积金总额为14.6万亿元，提取总额8.8万亿元，缴存余额多达5.8万亿元。

同时，报告中还显示，2018年，支持贷款职工购建住房面积2.87亿平方米，占全国商品住宅销售面积的19.42%。2018年末个人住房公积金贷款市场占有率16.19%，远低于商业贷款占有率。

——取消or保留

今年2月份，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文指出，我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大。因此，黄奇帆建议取消企业的住房公积金制度改为企业年金。

不过从普通购房者角度来看，特别是刚需购房者，首套房使用公积金贷款在购房成本上的节约以及就算不买房，公司缴纳的公积金部分，相当于增加了职工的收入，因此对于部分人来讲是不赞同取消的。

58安居客房产研究院西部分院分析师叶子认为，公积金制度在我国已有较长历史，一旦取消且没有其他福利补偿，部分本在缴纳公积金的人相当于会减少5%-12%的收入。因此“取消”短期内是不可行的。疫情后，虽然各地公积金方面也推出了公积金减缓缴存的政策，但和这个制度存废并无关系，因此，目前公积金如何增加提取范围，将其用到更多的消费领域，让这部分资金进入市场才是重点。

小户型逐渐减少？

——难觅的小户型

为了让市场有更多小户型，国家曾出台“7090”政策（70%住宅的套型须在90㎡以下）。在政策的支持下，小户型呈现出低总价、月供少、去化快等优势，成为了楼市销售主力。但在2015年左右开始，一二线城市开始呈现小户型“缺乏”的状态。

一线城市北京2016年90㎡以下套数库存只有1.9万套，占全市整体商品房库存总量的31%。新一线城市成都，自2015年开始90㎡以下户型住宅供应逐年萎缩，其中2018年，大成都范围内全年销售备案住宅21.1万套左右，而90㎡以上的占比达到了79%，90㎡以下的仅占比21%。

——楼市“被改善”

视数据而言，小户型逐步消失，大户型成为主打产品，楼市是否已经进入改善时代了呢？对此，58安居客房产研究院分析师叶子认为，刚性需求并没有消失，而是在“供应端”开始“被改善”了而已。

对于开发商来说，小户型存在溢价困难的问题，并且小户型在墙体等构造上需要更多的人力和物力，因此成本相对较高。同时，目前各城市特别一二线城市土地供应以低密为主，加上各城市买房落户政策均放在90㎡这个坎上以及“二胎时代”的到来，开发商在供应方面均以舒适大户型为主。

房价止跌回稳？

——难得的跌势

受疫情影响，2月全国多个城市楼市处于停摆状态。在国家统计局公布的2月房价数据中显示，多个城市受疫情冲击房价呈现跌势。在当购房者期待房价更低点时，4月16日，国家统计局公布了2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，新房上涨城市较2020年2月增加17个，二手房上涨城市增加18个。相较于2月房价的稳中回落，3月房价重回平稳态势。

刚需如何买房？

——选择最优条件

以新一线城市成都为例，虽然目前成都楼市逐步进入改需时代，一个楼盘90㎡左右的房源可谓是凤毛麟角，但是在成都棚改、刚需和普通购房者这三类购房者中，棚改和普通购房者主要目标置业户型大部分在100㎡以上，加上刚需在同一个楼盘中有两次摇号机会，因此目前刚需置业可谓是最优条件。

因此按照目前的楼市发展，未来小户型会愈发稀缺，且房价也不会呈现“抄底”时机。因此在目前公积金、政策等红利助力下，刚需可根据自身的购房成本，置业压力的承受，来选择合适的楼盘置业。