来源：企鹅号

一、9月房地产市场现状描摹

1、政府端

9月份政府主基调还是维稳，没有大的利空政策出来，却也没有什么利好的消息，可能目前的注意力主要还是放在国庆大典以及外部环境的博弈上吧。但是地方政府们的反应却开始略显纠结，比如就有消息传出来，广西某地开始要抑制开发商降价的行为。房价要稳定，不能大涨影响国本是稳，不能大跌让地方政府的债务体系、银行对地产价值的估值体系崩溃，降价是要被约谈的。土地上面，流拍开始增多，不少地方政府开始使用城投或地方国企去托底。

2、开发商

暂缓拿地已经成了不少开发商的共识，比如头部的几家企业，要么忙着优化投拓人员，要么严令近期暂缓拿地、连交了保证金都被摁住不让拍。销售回款现在被提到了一个非常高的位置，网传某大企业国庆要大促销，多少折啥的。折扣其实是噱头，大家也诟病很多，但是7天销售600亿，这个指标应该不虚，要完成这个指标，不放血降价做不到。开发商们又开始战战兢兢、如履薄冰。10月销售是个大会战，就像打麻将一样，之前还抱有幻想要攒牌胡一把大的，压力之下能胡掉就不错了，比谁跑得快。

3、银行端

9月银行没有好新闻，都是不好的新闻，融资成本比之前高了很多，要求也更多。居民的消费贷开始被反复严查。按揭基本上各家银行都没额度，放款周期非常长。然后据说连信用卡都在查商户端的流水走向了。严控还是主基调。

4、居民端

2016年楼市大潮期的新房们，陆续在今年迎来了交房出证，随之而来的就是二手房挂牌量大增，但因为老百姓购房热情越来越弱，连新房成交都出现了抛物线行情（详情看公号推文：房地产市场——7月以来各地楼市成交量都出现了抛物线行情），导致二手房价逐渐回归，一二手倒挂现象逐渐消失了。

二、对策研究

1、对政策的预判

与8月的想法一样，越是艰难的时刻，越是要预判政策。来决策现在是要赌一把弯道超车，还是守一波不让自己倒在黎明前。预判，有乐观、有中性、有悲观，我个人感受是8月份偏悲观，但进入9月反而偏中性，因为政策已经见底了，稳定是政府出政策的平衡尺，再出政策，房价就稳不住了。现在的情况是，每家企业要找一个稳态，自身经营和市场环境是否匹配的稳态。

2、一城一策的延续

中央和地方对于房地产的态度永远不会一致，中央是在下一盘大棋，房地产只是一个考虑因素，但是地方政府对于房地产的依赖度更高，无法真正放弃房地产。所以会有“一城一策”的口子，让地方政府有一定的自主权，在中央政策的强力推行下也能有一点柔软的身段来应对。所以在每个城市开发，其实就是去判断那个城市地方政府的承压临界点，扛不住了要出政策了就是底部或接近底部。

3、拿地节奏把握

9月份的拍地情况表现为，整体的地价已然降低，市面上出现的流拍或者国企托底就代表市场已经不认同起始地价了，政府需要调整才有成交的机会。后续2个月就是政府心态的重新调整过程，那些地方政府负债率比较高的城市会更乐意降地价促成交，后续的机会会有不少，可以重点关注。那些压力比较小不差钱的城市，估计也不会有太大的降价机会，起始价都不一定算的过来，当然如果有兴趣战略进入的企业，也可以去洽谈，可以做到“底价”获取。