来源：南京楼市观察

(一)七月流火，彻夜无眠，又到了一个关键时间点！

刚刚，指导下半年经济的“年中会议”召开，重大信号落地：不将房地产作为短期刺激经济的手段！

过去的7次会议，5次对房地产作出了重要表述。上一次是4月19日，说的是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

随即，同一天，住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，“敲打”之意十分明显。

之后，调控的号角，愈吹愈响！中原地产研究中心统计指出，截至7月28日，7月单月房地产调控已经超过40次。

结果呢？楼市入夏彻底无望！

前不久，地方市场更出现了戏剧化的一幕。7月19日，开封市住房和城乡建设局一份文件曝光：为提振市场信心，取消三年限售的规定！

一日之后，开封市政府发出通知说，“开封住建局没有对市场进行充分的调研和论证，对政策变化可能产生的影响缺乏充分的预判和评估”，立即撤销决定。

放松，失败了！这从侧面证明，当前楼市，紧的超乎想象。

(二)这段时间以来，房地产行业不平静。

先是：人民法院公告网显示，截至7月24日，已有274家房地产企业宣告破产清算。

相比去年一年破产的458家，如今，房企破产速度在加快。

破产主要集中在中小房企。可以说，随着国家一步步收紧对房企输血的通道，头部效应越来越明显。

引起关注的南京房企有两家。

1、江苏华侨房产公司资不抵债，申请公司破产！300多套房产一次性抛售！

其中，鼓楼区涉及20套房产，总估值1.36亿元左右！

浦口华侨广场有298套房源也在抛售，该批房源总估值达到了7.9亿元，包含办公楼和酒店公寓、车位、储藏室和商业用房。

建邺区有一套商业用房，建筑面积12641.47㎡，将在8月14日拍卖，起拍价高达1.95亿元！这已经是第三次拍卖！目前仍无人报名！

2、南京的建维房地产开发有限公司也正遭强制清算！6月26日拍卖的5套豪宅因为最终无人报名而流拍！8月18日再将次拍卖！

据阿里拍卖信息显示，南京建维房地产开发有限公司将在8月1日上午10点开始拍卖51%的股权，起拍价947万。保证金：150万元，目前，已有1人报名。

紧接着，A股上市公司打响抛售房地产第一枪！

近日，神火股份表示：为了消除再融资障碍，彻底剥离旗下的房地产业务，将所持有的47.99%的股权全部转让。

一个自上而下的共识是，地产政策基调不会放松，房价暴涨成为历史。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前的采访中曾表示，“开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。”

(三)与前几年“齐头并进”的普涨不同，如今楼市已经进入大分化时代，没有哪一年像2019年以来这样的割裂。

南京楼市的分化现象在加剧。

南京的新房市场，一边是一批楼盘涨价失败，比如河西某豪宅申报的39800元/m 价格未通过；一边是一批楼盘价格闯关成功，为区域房价天际线进行抬升。

但价格高，不代表卖的火爆，购房者们全都盯着那几个高价差的“机会盘”，难卖的楼盘一大把，查下去化情况，真的是扎心。相信下半年又会有很多房企高喊“活下去”。

南京一波交付的楼盘也是问题一大把，漏水、绿化缩水、精装修房内惊现书虱……问题层出不穷。

而二手房市场的“蓄水池”，越来越满。库存在不断飙升，南京二手房挂牌量突破6万套，挂牌量同比去年6月，几乎增长了一倍。

挂牌在上涨，却量价齐跌，之前例举过一个数据：诸葛找房数据显示，降价出售已经成为楼市主流，降价房源占比保持在75%左右的水平。

限价新盘的倒逼、再加上2016年以来高投资比例楼盘陆续交付，二手房挂牌越多，竞争越是激烈！

安居客的最新数据显示，本月南京670个小区挂牌价下跌，占比目前达到了45%。

“急卖”“高性价比”，降价出货……这种情况会变得更多。这对购房者来说，是好事。意味着“捡漏”的机会越来越多。

然后，楼市会怎么走呢？答案已经揭晓了！