2025年房地产市场将呈现结构性企稳态势

           来源：北京腾讯房产

1月13日，由清华大学中国经济思想与实践研究院举办的第48期清华大学中国与世界经济论坛在清华大学举办。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹针对2025年房地产发展状况发表了自己的见解。

在当前房地产市场格局下，中央提出要实现房地产市场的止跌企稳。那么，“稳”究竟意味着什么呢？秦虹分析称，回顾整个房地产市场的发展脉络，从开发到销售，诸多关键指标都呈现出两位数的负增长态势。所谓理想状态下的“稳”，是期望这些指标能够摆脱当前两位数的下滑困境，逐步趋近于零，甚至实现正增长。这无疑是我们对房地产市场稳健发展的美好愿景。

然而，从现实层面来看，中央着重关注的“稳”，核心聚焦于房地产开发投资领域。目前，房地产开发投资出现了10.4%的负增长。这一指标之所以至关重要，原因众多。它与新开工项目紧密相连，牵一发而动全身，直接影响到上下游众多产业的兴衰，更是关乎GDP核算。在GDP稳健增长进程中，房地产开发投资扮演着不可或缺的关键角色。从根源上讲，各方都期盼这一指标能够企稳，避免持续负增长。

但要扭转房地产开发投资的负增长局面，关键在于销售端。倘若销售面积持续低迷，开发企业必然会更加谨慎小心，在拿地、启动新开工项目等方面会犹豫不决。如此一来，房地产开发投资就难以重回正轨。因此，房地产成交量的稳定是当务之急。

进一步深入探究影响成交量稳定的关键要素，就必须关注市场的一个显著特性——“买涨不买跌”。实际上，房地产成交量的稳定归根结底取决于价格因素。当房价持续下行，全社会对房价形成下跌的一致性预期时，市场必然陷入低迷，成交量也难以回升。相反，只有当成交价格稳定下来，并且逐步改变人们对市场的预期，成交量才有望缓慢回暖。随着成交量逐步回升，又会反过来进一步巩固价格的稳定态势。当销售端呈现出向好趋势时，开发企业才会重拾信心，才敢涉足拿地、开工建设等环节。

由此可见，唯有看到房地产成交量有显著的提升，并且房屋销售得到切实的保障，房地产开发企业才会迈出开工步伐。一旦开工，上下游产业随即被激活，房地产方能为实现GDP增长5%的目标添砖加瓦，而非成为经济发展的“拖累”。

综上所述，房地产要实现止跌企稳，实则面临重重挑战。现阶段，虽在局部城市的核心地段，已初现价格止跌企稳的迹象，但从全国范围来看，仍任重道远。总体而言，在当下的大城市中，位于黄金地段的优质房源，具备一定的稳定基础；地段稍逊的优质房源，稳定根基尚浅；而对于地段欠佳且品质一般的房子，想要现阶段实现稳定仍然困难重重。

当下，许多人担忧中国房地产的长远需求，主要聚焦于人口结构变化和年轻人婚育意愿持续走低。人们不禁好奇，未来支撑中国房地产持续发展的需求规模如何，能否保持每年9 - 10亿平米的水平？对此，秦虹表示，当前中国房地产需求存在两大亟待解决的关键问题。

其一，源于上一轮去库存阶段遗留的“后遗症”。彼时，在去库存政策强力驱动下，市场呈现出一种近乎“过热”的状态。一方面，开发商纷纷加大马力，大量拿地、疯狂建房，土地市场交易频繁，新建楼盘如雨后春笋般涌现；另一方面，老百姓受房价快速上涨预期的刺激，投资性购房需求井喷式爆发，大量资金涌入房地产市场，抢购房产用作投资。如此这般，使得整个产业链上下游都出现了供给与需求的双重透支。如今，市场进入调整期，当初那些蜂拥而入的投资性需求正逐渐“回吐”，抛售房产现象普遍。这就意味着，当下房地产市场必须花费相当长的时间与精力，去慢慢消化这些“包袱”。

其二，着眼于未来的发展趋势，城镇化因素至关重要，但其中也存在一些容易被误解之处。就目前来看，中国总体城镇化率表面上达到了67%，然而深入探究则会发现，年轻群体的城镇化率实际上已经超过了75%。客观现实是，那些具备创新活力、就业竞争力以及较强赚钱能力的年轻人，几乎都已扎根城市。在农村地区，更多的是留守老人与儿童。而这些年轻人，尽管大部分没有大城市的户口，但为了工作与生活的需要，他们在城市中必须拥有安身之所，不管是通过购买还是租赁的方式，总之是占据了一定的住房面积。进一步展望未来，若城镇化率想要再上一个台阶，后续进入城市的主体将主要是老人与儿童。相较于年轻群体，他们对住房的需求能力和购买愿望明显要弱很多。

综合多方面的因素进行考量，秦虹预估，未来中国房地产市场有望稳定在一年新房销售8亿平方米左右的水平。不过，是否能够真正稳固这一规模，还取决于两大关键要素。一方面是投资性需求的走向，大量投资性需求倘若持续“回吐”，二手房市场房源将源源不断涌入，这势必会对新房市场造成巨大冲击，挤压新房的市场空间；反之，若投资性需求能够趋于平稳，不再大规模抛售房产，二手房对新房市场的冲击就会相对可控，新房市场便有望维持一定的销售量。

另一方面则聚焦于改善性需求。当前，新房市场的定位日益偏向于满足改善性需求，这就对新建房屋的品质提出了更高的要求，即打造高品质住宅。从市场现状来看，二手房市场以价换量的现象十分常见，刚需购房者受价格因素的影响大多选择二手房市场，从而使得新房市场的购买者逐渐转变为以改善型购房者为主。改善性需求与刚需有着本质区别，它并非是从无房到有房的“刚需”跨越，而是在已有住房基础上追求更优质居住品质的“升级”过程，这其中存在很大的弹性空间。其释放程度主要取决于宏观经济形势，特别是就业状况与收入预期。若就业市场稳定，人们对未来收入增长充满信心，那么改善性需求将会得到较为充分的释放，进而有力支撑新房市场；反之，若宏观经济形势不佳，就业预期不乐观，收入增长乏力，新房市场的销售压力必然会显著增大。

就未来趋势而言，一线城市核心地段的优质房源是否有暴涨可能呢？当前，开发商拿地日益谨慎，新地块推出速度减慢；同时，部分地区已取消限价政策，市场供需关系似乎正在发生变化。在这种情况下，会不会因为后续供给无法满足需求，从而致使房价迅速上涨呢？

秦虹针对这一问题阐述了自己的看法。展望2025年，她觉得部分位于绝佳地段的高品质房源确实会备受青睐，甚至可能出现抢购的情况。这是由于此类房源极为稀缺，遵循着“物以稀为贵”的市场规律。对于高净值人群来说，购买这些数量稀少的珍贵房源并非难事。此外，值得注意的是，当下的新建住宅有不少亮点，以得房率为例，和过去相比有很大差别。以往常见的得房率大多在75% - 80%，而现在以及即将推向市场的房子，有些得房率能达到100%，甚至110%。购房者往往会感觉购买这样的房子像是占了便宜，实际上这是变相降低了购房成本，所以在心理上更容易接受，抢购的热情也就比较高涨。

不过，必须要明确的是，这种火爆的情况只会是点状分布的，属于局部现象。总体而言，秦虹认为明年房地产市场将呈现结构性企稳态势，要实现全面企稳，短期内仍面临不小挑战。