来源：深房讯息

大家都知道，影响房价的三要素：短期看政策，中期看经济，长期看人口；还有另外一种说法是，短期看金融，中期看土地，长期看人口。无外乎，一个城市房价能否持续，人口绝对是第一要素。

因为无论是政策、金融，土地都是可以解决的，但是人口我们无法控制。今天我们就从影响房价最重要的因素：人口和城市化率！来论证一下，为什么一线城市的房价至少还可以再涨20年？

首先，先来看一组数据：2019年中国大陆总人口140005万人，比上年末增加467万人。全年出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，相比上一年减少58万人，与全面二孩放开之后的2016年相比，减少321万人。人口自然增长率为3.34‰。

大家都知道，现在全国整体的人口出生率每年都在下滑，人均40平米居住面积下，一个城市的出生人口和流入人口决定了未来房产价值。

预计2030年总人口数增到14.3亿，人口出生率为8‰，自然增长率为0.4‰。

这也是近几年来百城抢人的意图，一是为了经济发展，二是为了稳住房价。所以房住不炒后，我们把人口列为影响房价的第一因素，未来人口数量多、出生人口多、且人口净流入多的城市，就是楼市中的VIP。

而一线城市，近几年持续人口净流入，特别是深圳，近6年来平均每年净流入超过50万人。

而近10年来，深圳平均每年新房的供应量不足5万套。供给这么少，又有人口的支持，所以无论怎么调控，深圳的房价要跌都很难。

其次，我们再从城镇率来分析一下，2019年中国的城镇化率才刚刚突破60%，而欧美发达国家的城镇化率有多高呢？统计显示，虽然各有不同，但基本都在80%左右。数据显示，截止2016年末，德国75.5%，法国79.8%，美国81.8%，加拿大82%，英国82.8%，日本高达93.9%。

中国落后欧美大概20%，按照中国每年1%左右的城镇化率，那么大概需要20年左右，才能达到80%左右的水平！也就是说，随着城市化率的推进，一线城市还有20年左右的持续人口净流入。

综上所述，一线城市随着城市化率的推进，还有20年左右的时间可以实现人口净流入，而深圳在一线城市中属于最特殊的存在。无论是从国家定位（中国社会主义先行示范区），还是地理位置（大湾区核心枢纽），还有城市面积（不到2000平方公里），还有人口密度（大陆城市人口密度最大）等都可以得出结论，深圳房价远远不止再涨20年……