来源：克而瑞地产研究
一、十大“新一线”城市处快速成长期，经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足
（一）处于长三角、长江中游核心枢纽城市，“国家中心城市”定位多重利好。
（二）十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线，比肩一线。
1.房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列。
2.经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群。
3.人口“虹吸效应”显著，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入。
二、杭州：经济、人口双核驱动，成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板
（一）发展阶段：2016后地价推动房价快速上涨，主城区内核心板块一房难求。
（二）优势与短板：经济体量、人口增长全国领先，居民收入增长落后于房价上涨。
1.人均GDP比肩北上广，三产强但二产弱，全省“一超多强”首位度不高。
2.常住人口千万大城，人才新政5年净流入134万，但高校人口不足5%。
3.涉宅用地出让金全国第一，土地财政现象显著，刚性支撑全市房价上涨。
4.城镇居民人均可支配收入10年翻番，房价收入比超过15年，购房难度加大。
（三）总结预判：宏观指标全国领先，房价涨幅快于收入，需求面临阶段性瓶颈。
三、武汉：国家中心城市“二次复兴”，疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现
（一）发展阶段：“后来者居上”成交高位维持，疫后去化承压，地市量跌价升。
（二）优势与短板：疫后尚待恢复调整，人口、经济基本面向好支撑成交高位维持。
1.高校聚集，人才新政收效显著，2017-2019年年均户籍人口增长超20万人。
2.GDP破万亿，十年第三产业占比增长10pts,中高端产业企业频频入驻。
3.房价上涨至阶段性瓶颈，购房压力适中，疫后需求疲软，刚需托底明显。
（三）总结预判：疫后纾困“有张有弛”，短期波动成交盘整，中长期增长可期。
四、南京：长三角一体化助力房价高位维稳，经济、收入等不及苏杭，首位度待提升
（一）发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销。
（二）优势与短板：房价、收入齐增，居民购房压力适中，规划利好提升整体竞争力。
1.成本驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4。
2.长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建加速强化居民购房预期。
3.人均可支配收入不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地加速人口净流入。
（三）总结预判：房价上涨有支撑，中长期经济发展、收入水平待提升。
五、成都：楼市“领跑者”光环不再，房价翻番、人口吸附力下降，后续成交易跌难涨
（一）发展阶段：最爱买房城市“领跑”优势不再，量跌价增“剪刀差”持续扩大。
（二）优势与短板：房价翻番，刚需迎来“天花板”，人口吸附力下降致后市增长乏力。
1.高房价压抑居民购房热情，人均购房支出偏低，不及中部城市武汉和长沙。
2.人才新政补贴力度有限，人口增量放缓，常住户籍人口比持续下滑。
3.狭义存量走高至1525万平，施工面积/近三年年均销售面积达5.26年。
（三）总结预判：“万人摇”频现，政策或加码，刚需购买力受限，增长动力不足力。
六、苏州：楼市明显分化，经济、人口双失速，园区、高新区配套成熟，热度较高
（一）发展阶段：限购“三紧一松”带动成交阶梯上行，园区高热、相城滞销。
（二）优势与短板：产业“空心化”致经济、人口增长失速，区域基建配套发展失衡。
1.人口增量逐年收窄，2019年仅增0.3%，本地高校匮乏，人才新政有心无力。
2.经济增长失速，2019年增5.6%低于全国，2016年后“二转三”停滞。
3.区域基建发展不平衡，园区、高新区配套密集落地，相城、吴中停滞不前。
（三）总结预判：政策难抑区域热市，经济、人口、基建影响下楼市分化加剧。
七、长沙：被调控“束缚”的价值洼地，政策强干预下，后期市场成交大概率维稳
（一）发展阶段：强政策约束下楼市平稳，局部区域销售分化、库存高压不断。
（二）优势与短板：居民购房压力小但购房意愿一般，政策“严控”致上涨动力不足。
1.经济总量破万亿，增速逐年下滑降至8.1%，房地产对经济驱动力不足。
2.房地产发展受限，2019年开发投资、新房销售规模均处“新一线”末端。
3.房价“洼地”致2019年房价收入比低至6年，但居民购房意愿普遍不强。
（三）总结预判：政策持严平静市场下暗流涌动，房价“洼地”能否保持是挑战。
八、天津：成交低迷，五年房价涨幅居末，二手房持续扩容，后市价难涨、量难跌
（一）发展阶段：成交量增长遇瓶颈，“摊大饼”式发展模式拖累五年房价涨幅居末。
（二）优势与短板：固投拉动GDP增速难持久，产业“破而难立”，库存风险加剧。
1.二手房暗中跑量，与新房“平分秋色”，主城区改善上扬承接一手外溢客群。
2.固投拉动经济质量虚高，产业转型过猛 “破而难立” 导致地方债务率偏高。
3.狭义存量3596万平位列TOP1，施工面积/近三年年均销售面积达8.15年。
（三）总结预判：经济下行压力大，产业“破而难立”，库存高企制约楼市发展。
九、重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整”，人口增量不足为发展主要短板
（一）发展阶段：2018年房价补涨破万，2019-2020年量跌价稳，需求迎来“瓶颈”。
（二）优势与短板：人口长期净流出，地均基建居末，库存高企等问题制约楼市增长。
1.常住人口面临增长见顶，落户“零门槛”成效有限，常住户籍人口比不足1。
2.基建投资总量大而地均不足，轨交建设提速，主城区扩容为城市发展赋能。
3.主城区商品住宅库存高企，人均购房支出偏低，成交上涨动力略有不足。
（三）总结预判：人才新政、主城扩容利好频频，城市人口吸附力仍有待提升。
十、西安：“线上落户”留人成效显著，经济体量低、政府债务高制约楼市发展
（一）发展阶段：楼市重心向远郊新区转移，主城区火爆，远郊去化压力犹存。
1.行业规模高位回落，2019年同比下降22%，主城区供不应求市场火爆。
2.远郊区土地成交逾2千万方，成本驱动房价上扬，后期消化将成难题。
（二）优势与短板：人口增长优势明显，经济体量低、政府债务高，短板突出。
1.GDP总量居末，2019年不足万亿，第二产业规模小、第三产业起步晚。
2.2019年地方政府债务率达123%，土地财政依赖导致供地规模激增。
3.“线上落户”3年落户人口超百万，高校生137万成为落户“中坚”力量。
（三）总结预判：潜在购买力较大，经济、债务短板或将成为楼市发展短板。
十一、郑州：经济体量不足下，人口增长慢、购买力低，预期楼市下行期拉长
（一）发展阶段：2016年楼市量价齐升见顶，2017年后滞涨下行，库存上扬。
（二）优势与短板：经济、产业发展不足，人口增长慢且购买力低拖累楼市滞涨。
1.省内虹吸减弱，“千万大城”人口增长放缓，人才政策难落地收效甚低。
2.人均可支配收入4.2万元低于全国平均水准，房价收入比逐年攀升。
3.2019年人均GDP仅11万元，工业主导城市转型慢、第三产业偏低。
（三）总结预判：调控放宽无望，新增人口少、购买力不足，楼市下行依旧。
十二、总结：显著后发优势加速多核心格局形成，短期房价收入与供需错配等凸显
（一）十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势显著。
（二）基本面较好如杭州、武汉等房价收入比趋高，刚需托底现象初显。
（三）天津、成都等前期供地过量而库存高企，中长期供需错配将加剧区域分化。
（四）中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长。
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